박용열

    1. 필자는 80년도에 뉴저지에서 부동산 면허를 취득하여 여러 분 야에서 경험과 지식을 가지고 있습니다. 이번 글에서는 먼저 주택 거래의 계약서에 관하여 알아보도록 하겠습니다.모든 거래에 있어서 가장 중요한 것은 계약서의 내용입니다. 물론 구두 계약도 인정되지만 증거로 삼기에는 많은 문제점이 있기에 반드시 계약서에 서로 서명함으로써 보다 확실한 법적 효력을 인정받게 됩니다. 새로운 기술의 발전으로 인해 여러 분야에 많은 변화가 일어나고 있는 가운데 NC의 주택거래에 도 많은 변화가 있습니다. 계약서를 작성하는데 있어 법적 하 자가 없어야 하므로 반드시 변호사를 고용하거나 이미 인정된 계약서를 사용하여야 합니다.

      이번 아래 글에서는 노스 캐롤라이나 변호사 협회 (North Carolina Bar Association)와 노스 캐롤라이나 부동산 협회 (North Carolina Association of REALTORS®)에서 인정된 2018개정 양식 2T 계약서를 설명하고자 합니다.

      1. 판매자와 구매자의 이름이 정확해야 한다.

      2. 거래되는 주소와 정부 기록에의 관련된 여러 사항을 기입해 야 한다.

      3. 판매가격을 기입한다.

      4. 실사(Due Diligence)와 계약금을 기입한다.

      5. 계약금 관리자를 설정해야한다.

      6. 실사(Due Diligence) 기간 과 거래 종료 (Closing) 날짜 를 설정한다.

      7. 주택 부속물 중에 거래에 포함되는 것과 포함하지 않는 것에 대하여 명시한다

      8. 개인 용품 중 포함하는 것에 대하여 명시한다.

      9. 실사(Due Diligence) 기간에 처리되어야 할 사항들 – 융 자 관계, 서류검토, 주택 감정, 지적도 조사, 침수지역 확인, 주택세, 단지 규정, 주택 수리 등에 대하여 판매자와 구매자 가 합의한다.

      10. 주택 수리 보증 사항 (Home Warranty)에 대하여 결정한다.

  • 픽스쳐(Fixture)

    주택과 함께 포함되어 매매가 이루어지는 물건들로 주택에 부착 되어 있어야 합니다. 보안, 화재, 연기, 일산화탄소 기타 독소에 대한 경보 및 보안 시스템, 알람 관련 액세스 코드, 센서, 카메라, 전용 모니터, 하드 드라이브, 비디오 레코더, 전원 공급 장치 및 케이블, 초인종 / 차임, 모든 스토브 / 레인지 / 오븐, 붙박이기 구, 전자 레인지, 벤트 후드, 안테나, 위성 접시와 수신기, 농구대 및 놀이기구, 천장 및 벽에 부착된 팬,전등 설비(기존 전구포함), 벽난로 스크린, 목재 또는 석탄 스토브, 바닥 깔개, 연료 탱크가 부착되어 있거나 묻혀 있는지 여부 및 연료 탱크 포함 여부, 차고 개폐기와 컨트롤, 영구적으로 연결된 전원 공급 장치(제너레이 터/ Generator), 보이지 않는 울타리, 조경 및 옥외 나무 및 식 물 (이동식 컨테이너 제외), 실외 음향 시스템, 설치된 잔디 물 시 스템, 비 배럴, 주소 표시기, 우편함, 벽, 부착 된 거울, 스토리지 창고, 수영장 (접이식 제외), 태양 전기 및, 태양열 온수 난방 시스템, 웅덩이 펌프, 라돈 시스템, 브래킷, 부착된 인터콤 시스템, 컨디셔닝 및 연화제 시스템을 포함한 급수 설비, 재순환 펌프, 우물 펌프 및 탱크, 창문 / 문 블라인드, 커텐 및 드레이프로드 및 브 래킷, 도어 및 창문 스크린 및 콤비네이션 도어, 차양 및 폭풍막이 창들이 이미 계약서에 기입되어 있습니다.

    용어해석

    • 실사(Due Diligence) 비용과 기간

부동산 거래에 있어서 고려해야 할 사항이 많은 가운데 혹시라도 융자 관계나 부동산에 큰 하자가 발견되거나, 그 외 어떠한 이유 에서든 계약을 취소해야 하는 상황이 발생했을 때 중요한 결정 을 해야 합니다.

실사(Due Diligence) 비용은 계약이 성사되었을 때 판매자 에게 혹시라도 계약을 취소할 경우 그에 상응하는 비용을 말합니 다. 노스 캐롤라이나 주에서는 2011년 이후부터 이 조항이 매 우 중요하게 사용됩니다되고 있습니다. 거래 협상에 있어서 이 비용은 보증금 (Deposit)보다도 중요시되며, 요즘 같이 구매자 간 경쟁이 치열한 판매자 우위 부동산 시장 (Seller’s market) 에서는 특히매우 중요한 역할을 합니다.

박용열 성도님은 현재 New Star Realty & Investment에서 대표로 일하고 계십니다.